波兰购买城堡
Migration Program Details & Application
Program Overview
购买波兰城堡
项目说明
一、波兰城堡市场的核心定位
波兰城堡市场最鲜明的特征可概括为 “西欧品质，中欧价格” 。过去五年间，城堡和庄园的售价虽有显著增长，但各价位区间均有物业可供选择，价格从五位数到七位数不等，具体取决于地理位置和建筑状态。
截至2026年，由于城堡和庄园类物业的挂牌量远低于普通住宅，清晰可靠的城堡交易数据仍有限。但对于寻求传统城堡物业但又希望控制预算的买家而言，波兰是不可忽视的战略选择。
与法国（城堡市场备受全球买家追捧、美国买家占欧洲城堡问询量30%）相比。波兰城堡的市场公开度和国际买家的关注度略低，但城堡的价格处于明显的价值洼地。
二、市场供给形态——波兰城堡的主流分类
第一层：高端海滨城堡与大型宫殿（顶级）
位于波罗的海沿岸诺韦瓦尔普诺（Nowe Warpno）的一处已全面翻修的水滨庄园宫殿，包含翻修后宫殿、多栋住宅及地块，挂牌价€1200万（约1305万美元）。
第二层：中型已翻修/中等修复的巴洛克及古典主义城堡（主要流通类型）
以下西里西亚省、奥波莱省、大波兰省等为主要分布区，巴洛克时期的庄园宫殿是该市场的核心供给。如奥波莱地区的Maciejowice经典主义庄园，两层砖砌结构，附带高地下室及陡峭山墙屋顶。位于西里西亚省Nakło的巴洛克城堡，建于1770年，售价€3,547,800，作为古迹登记建筑可免缴不动产税，且无抵押。下西里西亚省Wrocław邻近地区的历史宫殿，售价约400万美元。西里西亚一宗城堡及附属建筑群，售价€1,100,000。
第三层：中等规模/可负担城堡（最受海外中小投资者瞩目）
马佐维亚省奥帕莱涅茨（Opaleniec）的中世纪城堡，售价约€40万，价格可议。下西里西亚省历史宫殿，总建筑面积1545㎡，附带大型公园和附属建筑，价格在七位数欧元的中等区间。
三、2025–2026年的市场动态
1. 市场进入“新常态”阶段。 经过过往数年的剧烈升值后，波兰房地产市场进入新阶段——价格趋于稳定，主要城市如华沙、克拉科夫、弗罗茨瓦夫和格但斯克等房价预计呈现温和但稳定的增长。Castles and manor houses在波兰的挂牌价格过去五年显著上涨，但不同价位、不同状态的物业供给共存。一级市场存量超过62,000套，华沙新增供应约15,000套。
2. 外资持续流入，城堡关注度逐年上升。 2025年波兰商业地产投资总量约26亿欧元。越来越多的波兰本土买家及移居国外的波兰侨民关注城堡收购和修复。
3. 古迹保护法律在2025年迎来重大调整。 波兰政府于2025年第一季度提议修订《古迹保护与照料法》，以更有效地保护文化遗产并使法律适应当前市场条件。并于2025年3月1日起调整了华沙古迹保护官的权限，以简化首都古迹保护相关的决策流程。
项目说明
一、波兰城堡市场的核心定位
波兰城堡市场最鲜明的特征可概括为 “西欧品质，中欧价格” 。过去五年间，城堡和庄园的售价虽有显著增长，但各价位区间均有物业可供选择，价格从五位数到七位数不等，具体取决于地理位置和建筑状态。
截至2026年，由于城堡和庄园类物业的挂牌量远低于普通住宅，清晰可靠的城堡交易数据仍有限。但对于寻求传统城堡物业但又希望控制预算的买家而言，波兰是不可忽视的战略选择。
与法国（城堡市场备受全球买家追捧、美国买家占欧洲城堡问询量30%）相比。波兰城堡的市场公开度和国际买家的关注度略低，但城堡的价格处于明显的价值洼地。
二、市场供给形态——波兰城堡的主流分类
第一层：高端海滨城堡与大型宫殿（顶级）
位于波罗的海沿岸诺韦瓦尔普诺（Nowe Warpno）的一处已全面翻修的水滨庄园宫殿，包含翻修后宫殿、多栋住宅及地块，挂牌价€1200万（约1305万美元）。
第二层：中型已翻修/中等修复的巴洛克及古典主义城堡（主要流通类型）
以下西里西亚省、奥波莱省、大波兰省等为主要分布区，巴洛克时期的庄园宫殿是该市场的核心供给。如奥波莱地区的Maciejowice经典主义庄园，两层砖砌结构，附带高地下室及陡峭山墙屋顶。位于西里西亚省Nakło的巴洛克城堡，建于1770年，售价€3,547,800，作为古迹登记建筑可免缴不动产税，且无抵押。下西里西亚省Wrocław邻近地区的历史宫殿，售价约400万美元。西里西亚一宗城堡及附属建筑群，售价€1,100,000。
第三层：中等规模/可负担城堡（最受海外中小投资者瞩目）
马佐维亚省奥帕莱涅茨（Opaleniec）的中世纪城堡，售价约€40万，价格可议。下西里西亚省历史宫殿，总建筑面积1545㎡，附带大型公园和附属建筑，价格在七位数欧元的中等区间。
三、2025–2026年的市场动态
1. 市场进入“新常态”阶段。 经过过往数年的剧烈升值后，波兰房地产市场进入新阶段——价格趋于稳定，主要城市如华沙、克拉科夫、弗罗茨瓦夫和格但斯克等房价预计呈现温和但稳定的增长。Castles and manor houses在波兰的挂牌价格过去五年显著上涨，但不同价位、不同状态的物业供给共存。一级市场存量超过62,000套，华沙新增供应约15,000套。
2. 外资持续流入，城堡关注度逐年上升。 2025年波兰商业地产投资总量约26亿欧元。越来越多的波兰本土买家及移居国外的波兰侨民关注城堡收购和修复。
3. 古迹保护法律在2025年迎来重大调整。 波兰政府于2025年第一季度提议修订《古迹保护与照料法》，以更有效地保护文化遗产并使法律适应当前市场条件。并于2025年3月1日起调整了华沙古迹保护官的权限，以简化首都古迹保护相关的决策流程。
Eligibility & Requirements
评估
一、优势
1. 极具竞争力的入户价格。 €40万–€100万欧元的城堡在欧洲其他国家几乎无法触及的价位，在波兰可购得中等历史宫殿或城堡。Opaleniec城堡售价€40万，Maciejowice古典主义宫殿价格在中等五位数欧元范围，属于欧洲性价比较高的城堡选择之一。
2. 非欧盟公民持有波兰居留卡或结婚时可能豁免外国人许可。 外国买家在申请购买许可时，最直观的“与波兰的关系”证明方式是持有波兰居留许可（临时、永久或欧盟长期居民）或与波兰公民结婚。若满足上述条件，申请通过的概率大幅提高。
3. 历史古迹的不动产税原则上可以豁免。 被列入古迹登记册的历史建筑业主有权申请免征物业所在地的不动产税。西里西亚Nakło城堡已享受该项豁免。
4. 古迹修复专项资金可以申请政府资助。 省级地方政府设有古迹修复专项基金，2025年库亚维-波美拉尼亚省政府已为古迹提供总额1150万兹罗提（约267万欧元）的支持，用于保育修复、修复和与古迹保护相关的建筑工程。对于具有特殊历史、艺术或科学价值的古迹，必要时拨款额度最高可达必要维修支出的100%。
5. 公证人强制介入—交易合法合规保障强。 波兰不动产所有权转移必须经过公证人在公证契约（akt notarialny）上签署认证，确保合同的有效性、反洗钱合规和土地登记册的最终更新。
6. 直系亲属之间的遗产税和赠与税免除条件友好。 波兰税法中属于I类税务组（配偶、子女、孙辈、父母、祖父母等）的继承人，在满足申报条件的情况下，可完全免缴遗产和赠与税。波兰政府已通过《遗产和赠与税法》修正案草案，进一步简化程序，有利于遗产规划。
7. 城堡商业化运营潜力大。 波兰旅游业稳步增长，城堡可转型为精品酒店、婚礼场所或文化中心。Osetno城堡是附带酒店项目规划和设计方案出售的积极案例。波兰吸引了国际投资者将其城堡转化为高端商业资产。
二、主要风险与成本
1. 欧盟公民：购买无限制。 波兰法律对欧盟/欧洲经济区公民及瑞士公民购买房地产不设任何限制——公寓、独栋住宅均无需额外许可。对于农用和林地，2016年5月1日已取消许可要求。
2. 非欧盟公民：一般需要向波兰内政和行政部（MSWiA）申请特别许可。 根据《外国人购置房地产法》（AREF）第1条第1款，外国人购买房地产原则上需要内政部部长以行政裁决形式颁发特别许可。该许可是根据行政裁决发放的，一旦获得，自签发之日起两年内有效。
需要特别留意：城堡归类为“独栋房屋”而非公寓。外国人购买公寓往往无需许可；但城堡作为独立建筑，被归类为房屋，必须经MSWiA批准。未经许可签订的买卖合同依法无效，即使已支付价款也无法律效力。
许可申请的审核周期一般为3至6个月甚至更长。建议购买初步合同中约定许可被拒时订金退还条款，规避合同无效和资金损失风险。
3. 外国人购买城堡的具体成本构成：
购买波兰城堡的附加交易费用主要包括：
· 民事交易税（PCC） ：二手房交易按成交价2%征收；新建物业适用增值税
· 公证费：约成交价的0.1%–3%，随房价递增费率递减
· 土地登记费：约PLN 200–800（€45–185）
· 代理佣金：卖方一般承担3.57%左右，或约定各承担一半
· 法律代理费用：约占成交价的0.5%–1%
与法国（7%–8%）和英国（复杂组合下可达12%以上）相比，波兰的总交易附加成本约4%–6%，显著偏低。
4. 外国买家和遗产税——总体上跨代转移成本可控。 属于直系亲属（配偶、子女等）的继承人可完全免缴遗产税，前提是向税务机关申报继承或赠与财产。非I类组继承人（远亲、非血缘关系者）适用较高税率，最高达20%。
5. 高额的修复和持续维护成本——不可忽视的隐性支出。 波兰近年的修复工程数据可作为参考：什切青波美拉尼亚公爵城堡北翼重建及露台现代化工程（2022年起施工），总金额近8500万兹罗提（约1950万欧元）；下西里西亚省Brennik宫殿（18世纪）仅外立面修复一项便已公开招标；西里西亚省Bełcz Wielki宫殿火灾后重建预计数百万兹罗提。
因城堡建筑总面积庞大（1500㎡以上较为常见），加上古迹修复必须使用特殊的传统技艺和原材，工程成本远超常规住宅现代化改造。年度运营成本（供暖、园艺、保洁、安保等）通常至少为数万欧元，取决于建筑规模和土地面积。
6. 古迹保护限制繁重、审批耗时。 2003年通过的《古迹保护与照料法》全面规范古迹的管理、研究和修缮行为。任何涉及古迹的修缮、改造均需经省古迹保护局批准，否则可能被勒令恢复原状并面临行政罚款。该法律于2025年再次修订，对文物改造提出了更严格的约束。
7. 复杂的产权问题。 波兰城堡经过战后国有化、多次土地调整和部分私有化过程，部分城堡存在仍有前所有者（原贵族家族、宗教团体等）主张追索权或产权链不完整的情况，极少数城堡涉及正在诉讼中的法院程序。尽职调查中律师调取土地和抵押登记册（Księga Wieczysta）至关重要。
8. 英镑/欧元汇率转换为兹罗提时波动风险。 中国买家支付以人民币→欧元→兹罗提双汇转换，汇率波动可能增加总成本5%–10%。
一、优势
1. 极具竞争力的入户价格。 €40万–€100万欧元的城堡在欧洲其他国家几乎无法触及的价位，在波兰可购得中等历史宫殿或城堡。Opaleniec城堡售价€40万，Maciejowice古典主义宫殿价格在中等五位数欧元范围，属于欧洲性价比较高的城堡选择之一。
2. 非欧盟公民持有波兰居留卡或结婚时可能豁免外国人许可。 外国买家在申请购买许可时，最直观的“与波兰的关系”证明方式是持有波兰居留许可（临时、永久或欧盟长期居民）或与波兰公民结婚。若满足上述条件，申请通过的概率大幅提高。
3. 历史古迹的不动产税原则上可以豁免。 被列入古迹登记册的历史建筑业主有权申请免征物业所在地的不动产税。西里西亚Nakło城堡已享受该项豁免。
4. 古迹修复专项资金可以申请政府资助。 省级地方政府设有古迹修复专项基金，2025年库亚维-波美拉尼亚省政府已为古迹提供总额1150万兹罗提（约267万欧元）的支持，用于保育修复、修复和与古迹保护相关的建筑工程。对于具有特殊历史、艺术或科学价值的古迹，必要时拨款额度最高可达必要维修支出的100%。
5. 公证人强制介入—交易合法合规保障强。 波兰不动产所有权转移必须经过公证人在公证契约（akt notarialny）上签署认证，确保合同的有效性、反洗钱合规和土地登记册的最终更新。
6. 直系亲属之间的遗产税和赠与税免除条件友好。 波兰税法中属于I类税务组（配偶、子女、孙辈、父母、祖父母等）的继承人，在满足申报条件的情况下，可完全免缴遗产和赠与税。波兰政府已通过《遗产和赠与税法》修正案草案，进一步简化程序，有利于遗产规划。
7. 城堡商业化运营潜力大。 波兰旅游业稳步增长，城堡可转型为精品酒店、婚礼场所或文化中心。Osetno城堡是附带酒店项目规划和设计方案出售的积极案例。波兰吸引了国际投资者将其城堡转化为高端商业资产。
二、主要风险与成本
1. 欧盟公民：购买无限制。 波兰法律对欧盟/欧洲经济区公民及瑞士公民购买房地产不设任何限制——公寓、独栋住宅均无需额外许可。对于农用和林地，2016年5月1日已取消许可要求。
2. 非欧盟公民：一般需要向波兰内政和行政部（MSWiA）申请特别许可。 根据《外国人购置房地产法》（AREF）第1条第1款，外国人购买房地产原则上需要内政部部长以行政裁决形式颁发特别许可。该许可是根据行政裁决发放的，一旦获得，自签发之日起两年内有效。
需要特别留意：城堡归类为“独栋房屋”而非公寓。外国人购买公寓往往无需许可；但城堡作为独立建筑，被归类为房屋，必须经MSWiA批准。未经许可签订的买卖合同依法无效，即使已支付价款也无法律效力。
许可申请的审核周期一般为3至6个月甚至更长。建议购买初步合同中约定许可被拒时订金退还条款，规避合同无效和资金损失风险。
3. 外国人购买城堡的具体成本构成：
购买波兰城堡的附加交易费用主要包括：
· 民事交易税（PCC） ：二手房交易按成交价2%征收；新建物业适用增值税
· 公证费：约成交价的0.1%–3%，随房价递增费率递减
· 土地登记费：约PLN 200–800（€45–185）
· 代理佣金：卖方一般承担3.57%左右，或约定各承担一半
· 法律代理费用：约占成交价的0.5%–1%
与法国（7%–8%）和英国（复杂组合下可达12%以上）相比，波兰的总交易附加成本约4%–6%，显著偏低。
4. 外国买家和遗产税——总体上跨代转移成本可控。 属于直系亲属（配偶、子女等）的继承人可完全免缴遗产税，前提是向税务机关申报继承或赠与财产。非I类组继承人（远亲、非血缘关系者）适用较高税率，最高达20%。
5. 高额的修复和持续维护成本——不可忽视的隐性支出。 波兰近年的修复工程数据可作为参考：什切青波美拉尼亚公爵城堡北翼重建及露台现代化工程（2022年起施工），总金额近8500万兹罗提（约1950万欧元）；下西里西亚省Brennik宫殿（18世纪）仅外立面修复一项便已公开招标；西里西亚省Bełcz Wielki宫殿火灾后重建预计数百万兹罗提。
因城堡建筑总面积庞大（1500㎡以上较为常见），加上古迹修复必须使用特殊的传统技艺和原材，工程成本远超常规住宅现代化改造。年度运营成本（供暖、园艺、保洁、安保等）通常至少为数万欧元，取决于建筑规模和土地面积。
6. 古迹保护限制繁重、审批耗时。 2003年通过的《古迹保护与照料法》全面规范古迹的管理、研究和修缮行为。任何涉及古迹的修缮、改造均需经省古迹保护局批准，否则可能被勒令恢复原状并面临行政罚款。该法律于2025年再次修订，对文物改造提出了更严格的约束。
7. 复杂的产权问题。 波兰城堡经过战后国有化、多次土地调整和部分私有化过程，部分城堡存在仍有前所有者（原贵族家族、宗教团体等）主张追索权或产权链不完整的情况，极少数城堡涉及正在诉讼中的法院程序。尽职调查中律师调取土地和抵押登记册（Księga Wieczysta）至关重要。
8. 英镑/欧元汇率转换为兹罗提时波动风险。 中国买家支付以人民币→欧元→兹罗提双汇转换，汇率波动可能增加总成本5%–10%。
Application Process & Advice
建议
一、明确城堡分类并做好预算准备
建议购买前首先对城堡类型进行评估：是完整宫殿式庄园、中等城堡，还是中世纪塔楼废墟，然后按修复阶段计算后期投入。
推荐预算框架：
项目 占购房价比例建议
城堡购买价（含代理佣金） 55%–65%
交易成本（公证+PCC 2%+法律） 购买价的4%–6%
翻修/紧急修复预算 购买价的35%–60%（废墟型需125%以上）
年度运营储备 购买价的1%–3%/年
二、非欧盟买家——提前申请MSWiA许可，避免合同无效
在签署购买合同前提交MSWiA许可申请。申请所需的包括：
· 初步销售合同或开发协议：这是评估交易的关键文件
· 护照及其他身份证明文件
· 证明在波兰合法居留的证件（若有）
· 非波兰语文件须由宣誓翻译员翻译后提交
建议联系律师时将许可审批设为前置条件，并确保合同约定如果许可未获批，订金应全额退还给买方。2025年1月1日起许可申请通信可电子化提交，缩短了等待时间。
三、专业团队组建
在波兰购买城堡必须聘用以下核心角色：
· 波兰执业房地产律师（Radca Prawny / Adwokat） ：全流程代理产权调查、合同审查及MSWiA许可申请
· 波兰公证人（Notariusz） ：最终契约的执行人，认证签名并负责提交土地登记册变更
· 古迹保护专家/建筑保护官：指导修复计划与省古迹保护局的沟通
· RICS特许测量师：结构性勘测和修复成本预估
· 波兰税务顾问（Doradca podatkowy） ：遗产规划、不动产税豁免及公司持股结构设计
四、尽职调查——产权和古迹状态的双重审核
建议在签署初步合同前完成以下调查：
· 调取土地和抵押登记册，核实无隐藏抵押和地役权
· 核实城堡是否列入古迹登记册及限制等级
· 向省古迹保护局确认所有过去修缮的审批记录
· 若城堡位于边境或农业区，核实是否属于须经内部安全局审批的区域）
五、积极利用古迹修缮补助和不动产税豁免
建议购买的城堡如果具备古迹登记证书，主动向省古迹保护局申请年度修复拨款，最高可达必要支出的50%甚至100%。同时向当地区政府申请不动产税（Property Tax）豁免。Nakło城堡已成功实施这项税收优化。修缮支出的部分成本（材料、人工）可以在波兰个人所得税中抵扣。
六、就兹罗提汇率风险管理提前做好规划
建议在发出Offer之后，使用外汇远期合约锁定交易金额的很大比例，降低因兹罗提汇率波动带来的成本变化。
购买波兰城堡流程
波兰不动产交易高度依赖于公证人体系。所有权转移以公证契约签署并通过土地登记册生校为标志。非欧盟公民须增加MSWiA许可申请步骤，周期延长。
第一阶段：资金和团队准备（4–8周）
· 确定总预算，包括购买价、交易附加成本、修复预算和年度储备
· 聘请波兰律师、公证人、测量师和税务专家
· 确定融资渠道，获得原则性贷款审批
第二阶段：搜索、实地考察和报价（2–8个月）
· 通过REALPORTICO等专业历史物产中介接洽城堡挂牌信息；部分城堡由法院拍卖方式出售
· 发出书面报价，确定购买价格、前提条件（许可、贷款、勘验）
第三阶段：签订初步销售合同（Umowa Przedwstępna）（强烈推荐）
对于城堡这类复杂资产，建议签订初步销售合同，约定：
· 购买价格、交割日期和订金（zadatek）金额，通常为成交价的5%–10%
· MSWiA许可申请条款——若许可被拒，订金退还
第四阶段：非欧盟公民MSWiA许可申请（3–9个月）
· 律师向MSWiA提交许可申请，并附上初步销售合同和支持文件
· 此期间完成产权调查、测量勘验和古迹保护审批
· 须等到正式许可下达后方可进行最终合同签署
第五阶段：签署最终公证契约（Akt Notarialy）——所有权转移
· 在公证人办公室当面签署最终契约，需出示有效身份证件原件
· 缴付民事交易税（2%）、公证费和土地登记费
· 公证人当场认证，所有权从法律上正式转移至买方
注意：波兰民法典规定该合同必须由公证人介入才能有效——任何非经公证人签署的合同在法律上无效。
第六阶段：土地登记处登记（约2–8周）
· 公证人将公证契约和申请文件提交至地区法院的土地登记处
· 法院将买方信息登记为土地和建筑的所有权人
· 完成土地登记册更新，获得经认证的土地登记册摘录（odpis KW）
第七阶段：完成（Przekazanie nieruchomości）和钥匙交付
· 在约定的完成日期，卖方将空置物业和钥匙移交给买方
· 双方签署移交记录（protokół zdawczo-odbiorczy）
总时间框架
阶段 预计耗时
财务准备+团队组建+贷款预批 4–8周
搜寻城堡+实地考察+报价 2–8个月（城堡供给有限）
初步销售合同签署 1–3周
非欧盟公民MSWiA许可审核 3–9个月
公证契约准备+签署 2–4周
土地登记处登记 2–8周
从首次报价到最终完成，波兰公民或欧盟公民总耗时约4–6个月；非欧盟公民因需MSWiA许可，总耗时约8–16个月。
一、明确城堡分类并做好预算准备
建议购买前首先对城堡类型进行评估：是完整宫殿式庄园、中等城堡，还是中世纪塔楼废墟，然后按修复阶段计算后期投入。
推荐预算框架：
项目 占购房价比例建议
城堡购买价（含代理佣金） 55%–65%
交易成本（公证+PCC 2%+法律） 购买价的4%–6%
翻修/紧急修复预算 购买价的35%–60%（废墟型需125%以上）
年度运营储备 购买价的1%–3%/年
二、非欧盟买家——提前申请MSWiA许可，避免合同无效
在签署购买合同前提交MSWiA许可申请。申请所需的包括：
· 初步销售合同或开发协议：这是评估交易的关键文件
· 护照及其他身份证明文件
· 证明在波兰合法居留的证件（若有）
· 非波兰语文件须由宣誓翻译员翻译后提交
建议联系律师时将许可审批设为前置条件，并确保合同约定如果许可未获批，订金应全额退还给买方。2025年1月1日起许可申请通信可电子化提交，缩短了等待时间。
三、专业团队组建
在波兰购买城堡必须聘用以下核心角色：
· 波兰执业房地产律师（Radca Prawny / Adwokat） ：全流程代理产权调查、合同审查及MSWiA许可申请
· 波兰公证人（Notariusz） ：最终契约的执行人，认证签名并负责提交土地登记册变更
· 古迹保护专家/建筑保护官：指导修复计划与省古迹保护局的沟通
· RICS特许测量师：结构性勘测和修复成本预估
· 波兰税务顾问（Doradca podatkowy） ：遗产规划、不动产税豁免及公司持股结构设计
四、尽职调查——产权和古迹状态的双重审核
建议在签署初步合同前完成以下调查：
· 调取土地和抵押登记册，核实无隐藏抵押和地役权
· 核实城堡是否列入古迹登记册及限制等级
· 向省古迹保护局确认所有过去修缮的审批记录
· 若城堡位于边境或农业区，核实是否属于须经内部安全局审批的区域）
五、积极利用古迹修缮补助和不动产税豁免
建议购买的城堡如果具备古迹登记证书，主动向省古迹保护局申请年度修复拨款，最高可达必要支出的50%甚至100%。同时向当地区政府申请不动产税（Property Tax）豁免。Nakło城堡已成功实施这项税收优化。修缮支出的部分成本（材料、人工）可以在波兰个人所得税中抵扣。
六、就兹罗提汇率风险管理提前做好规划
建议在发出Offer之后，使用外汇远期合约锁定交易金额的很大比例，降低因兹罗提汇率波动带来的成本变化。
购买波兰城堡流程
波兰不动产交易高度依赖于公证人体系。所有权转移以公证契约签署并通过土地登记册生校为标志。非欧盟公民须增加MSWiA许可申请步骤，周期延长。
第一阶段：资金和团队准备（4–8周）
· 确定总预算，包括购买价、交易附加成本、修复预算和年度储备
· 聘请波兰律师、公证人、测量师和税务专家
· 确定融资渠道，获得原则性贷款审批
第二阶段：搜索、实地考察和报价（2–8个月）
· 通过REALPORTICO等专业历史物产中介接洽城堡挂牌信息；部分城堡由法院拍卖方式出售
· 发出书面报价，确定购买价格、前提条件（许可、贷款、勘验）
第三阶段：签订初步销售合同（Umowa Przedwstępna）（强烈推荐）
对于城堡这类复杂资产，建议签订初步销售合同，约定：
· 购买价格、交割日期和订金（zadatek）金额，通常为成交价的5%–10%
· MSWiA许可申请条款——若许可被拒，订金退还
第四阶段：非欧盟公民MSWiA许可申请（3–9个月）
· 律师向MSWiA提交许可申请，并附上初步销售合同和支持文件
· 此期间完成产权调查、测量勘验和古迹保护审批
· 须等到正式许可下达后方可进行最终合同签署
第五阶段：签署最终公证契约（Akt Notarialy）——所有权转移
· 在公证人办公室当面签署最终契约，需出示有效身份证件原件
· 缴付民事交易税（2%）、公证费和土地登记费
· 公证人当场认证，所有权从法律上正式转移至买方
注意：波兰民法典规定该合同必须由公证人介入才能有效——任何非经公证人签署的合同在法律上无效。
第六阶段：土地登记处登记（约2–8周）
· 公证人将公证契约和申请文件提交至地区法院的土地登记处
· 法院将买方信息登记为土地和建筑的所有权人
· 完成土地登记册更新，获得经认证的土地登记册摘录（odpis KW）
第七阶段：完成（Przekazanie nieruchomości）和钥匙交付
· 在约定的完成日期，卖方将空置物业和钥匙移交给买方
· 双方签署移交记录（protokół zdawczo-odbiorczy）
总时间框架
阶段 预计耗时
财务准备+团队组建+贷款预批 4–8周
搜寻城堡+实地考察+报价 2–8个月（城堡供给有限）
初步销售合同签署 1–3周
非欧盟公民MSWiA许可审核 3–9个月
公证契约准备+签署 2–4周
土地登记处登记 2–8周
从首次报价到最终完成，波兰公民或欧盟公民总耗时约4–6个月；非欧盟公民因需MSWiA许可，总耗时约8–16个月。