荷兰购买城堡
Migration Program Details & Application
Program Overview
购买荷兰城堡
Project Description
一、荷兰城堡市场的核心定位
荷兰以其独特的水利工程、运河系统和低洼地势闻名，城堡建筑带有鲜明的低地国家特征——许多城堡环绕着护城河而建，城堡与运河、湿地景观融为一体。受限于土地资源珍稀和极高的人口密度（约 520 人/平方公里，居欧洲最高之列），荷兰城堡总量排在法、德、意、英等国之后。在市场上流通的数量非常有限，更新极少出现大规模公开上市情况，使得城堡资产越加稀缺。
荷兰房地产市场 2025 年呈现强劲复苏趋势，投资总额达到 €130 亿，同比增长 15%，超出 CBRE 最初 €125 亿的预测。市场专家指出，高端豪宅和历史庄园的需求正在显著增长，尤其是在 Randstad 都市圈靠近自然保护区的超豪华物业受到高净值人群的追捧。
二、市场供给形态——荷兰城堡的主流分类
第一层：大型历史庄园与国家保护建筑（Rijksmonument）
这类城堡的特征是被列入荷兰国家古迹名录（Rijksmonumenten），由国家级遗产管理机构严格监管维护标准，同时自动赋予其多项税收豁免的优惠资格。Herteveld 庄园是一个典型案例——始建于 1635 年，主楼约 900㎡，附带约 53㎡ 独立附属建筑，坐落在 5,720㎡ 花园景观中。已申报获取 Natuurschoonwet（NSW）乡村庄园认证，享有实质性的税收优惠，在 2025 年秋季价格降低后挂牌约 €345 万（约 3,455,035 美元）。此外，位于林堡省 400 公顷自然保护区内的城堡群正在挂牌，其中史基尼特城堡（Schin op Geul Estate）建于 13 世纪，内部精美翻修，售价约 €723 万（约 732 万美元）。
第二层：中型可运营城堡——最受国际投资者关注
荷兰当前市场中最受关注的城堡类型之一是可直接商业运营或待重新开发的城堡资产。位于林堡省兰赫拉夫的 Kasteel Schaesberg 是一座拥有 5.5 公顷（约 55,970㎡）土地、始建于 1571 年的城堡遗址，挂牌价 €480,000“买家成本价（k.k.）”。该交易为再开发成文化历史旅游地和活动场所提供了难得的门户机会。位于北荷兰省的 Kasteel Boxbergen 占地约 1,300㎡ 主楼 + 1.1 公顷土地（另可附购 6.7 公顷），拥有圆形塔楼和环水建，挂毯、壁画以及骑士大厅，售价约 €325 万。毗邻的林堡省 Kasteel Schaloen 另一座浪漫护城河城堡，配备餐饮、公寓和酒店设施，售价 €3,995,000（城堡主体）+ 附属酒店产品供应。此外，林堡省的乔治城堡酒店（Geulzicht Castle Hotel）也有供应，售价 €225 万，附有公园式花园和树荫车道。
第三层：小型城堡及仿古住宅（最受自住型买家关注）
荷兰同时存在中等户型的仿古城堡和改造型庄园。有案例显示起价段在 €42.5 万（如 2025 年报导的某一城堡）到 €53 万（一处位于 Nieuwegein 附近的庄园豪宅价格）等，较大面积物业如 Achterweg-Zuid 路 €395 万挂牌。其中 Oirschot 的 Landgoed 型物业以历史与自然交融著称，吸引海外高净值客户。甚至有二战时期混凝土碉堡以 €8 万起价进入投机市场（无水无电，但特定收藏型买家参与竞价）。荷兰城堡价格层次落在 €40–€700 万区间，价格门槛较高端，适合有明确预算和用途定位的买家。
三、2026 年市场关键动态
1. 荷兰楼市价格总体呈稳健上涨趋势。 2025 年第一季度二手房整体价格同比上升 10.9%，新建住宅同比上升 9.3%。独立住宅（Detached house）同比涨幅约 9.2%，阿姆斯特丹约为 6.4%，格罗宁根达 12.9%，北布拉班特省约 11.8%。城堡类高端独立住宅受益于整体回暖和稀缺性的双重支撑，在资金涌入下得以溢价保持。
2. 历史建筑维护面临资金缺口。 超过 63,000 座国家保护建筑中，非居住用途的约有 15% 出现明显衰败迹象。以代尔夫特 Prinsenhof 为例，修缮预算缺口达 €500 万，尽管政府、市政和私人捐赠提供了 €3,800 万元的修复支持，余下 €500 万缺口不再由政府提供。城堡买家须注意维护预算将从私人腰包承担，政府不会额外补充。
3. 国际投资恢复强劲，城堡交易被视为家族财富传承的主要方式。 2025 年荷兰房地产总投资达 €130 亿，2026 年预期继续保持快车道。城堡正被本地和海外买方视为硬资产。
4. NSW 古迹认证税收效益吸引高净值买家。 Herteveld 庄园获得 NSW 认证后，获得遗产与赠与税豁免及转让税豁免，吸引了寻求长期持有和免税传承的买家。
Project Description
一、荷兰城堡市场的核心定位
荷兰以其独特的水利工程、运河系统和低洼地势闻名，城堡建筑带有鲜明的低地国家特征——许多城堡环绕着护城河而建，城堡与运河、湿地景观融为一体。受限于土地资源珍稀和极高的人口密度（约 520 人/平方公里，居欧洲最高之列），荷兰城堡总量排在法、德、意、英等国之后。在市场上流通的数量非常有限，更新极少出现大规模公开上市情况，使得城堡资产越加稀缺。
荷兰房地产市场 2025 年呈现强劲复苏趋势，投资总额达到 €130 亿，同比增长 15%，超出 CBRE 最初 €125 亿的预测。市场专家指出，高端豪宅和历史庄园的需求正在显著增长，尤其是在 Randstad 都市圈靠近自然保护区的超豪华物业受到高净值人群的追捧。
二、市场供给形态——荷兰城堡的主流分类
第一层：大型历史庄园与国家保护建筑（Rijksmonument）
这类城堡的特征是被列入荷兰国家古迹名录（Rijksmonumenten），由国家级遗产管理机构严格监管维护标准，同时自动赋予其多项税收豁免的优惠资格。Herteveld 庄园是一个典型案例——始建于 1635 年，主楼约 900㎡，附带约 53㎡ 独立附属建筑，坐落在 5,720㎡ 花园景观中。已申报获取 Natuurschoonwet（NSW）乡村庄园认证，享有实质性的税收优惠，在 2025 年秋季价格降低后挂牌约 €345 万（约 3,455,035 美元）。此外，位于林堡省 400 公顷自然保护区内的城堡群正在挂牌，其中史基尼特城堡（Schin op Geul Estate）建于 13 世纪，内部精美翻修，售价约 €723 万（约 732 万美元）。
第二层：中型可运营城堡——最受国际投资者关注
荷兰当前市场中最受关注的城堡类型之一是可直接商业运营或待重新开发的城堡资产。位于林堡省兰赫拉夫的 Kasteel Schaesberg 是一座拥有 5.5 公顷（约 55,970㎡）土地、始建于 1571 年的城堡遗址，挂牌价 €480,000“买家成本价（k.k.）”。该交易为再开发成文化历史旅游地和活动场所提供了难得的门户机会。位于北荷兰省的 Kasteel Boxbergen 占地约 1,300㎡ 主楼 + 1.1 公顷土地（另可附购 6.7 公顷），拥有圆形塔楼和环水建，挂毯、壁画以及骑士大厅，售价约 €325 万。毗邻的林堡省 Kasteel Schaloen 另一座浪漫护城河城堡，配备餐饮、公寓和酒店设施，售价 €3,995,000（城堡主体）+ 附属酒店产品供应。此外，林堡省的乔治城堡酒店（Geulzicht Castle Hotel）也有供应，售价 €225 万，附有公园式花园和树荫车道。
第三层：小型城堡及仿古住宅（最受自住型买家关注）
荷兰同时存在中等户型的仿古城堡和改造型庄园。有案例显示起价段在 €42.5 万（如 2025 年报导的某一城堡）到 €53 万（一处位于 Nieuwegein 附近的庄园豪宅价格）等，较大面积物业如 Achterweg-Zuid 路 €395 万挂牌。其中 Oirschot 的 Landgoed 型物业以历史与自然交融著称，吸引海外高净值客户。甚至有二战时期混凝土碉堡以 €8 万起价进入投机市场（无水无电，但特定收藏型买家参与竞价）。荷兰城堡价格层次落在 €40–€700 万区间，价格门槛较高端，适合有明确预算和用途定位的买家。
三、2026 年市场关键动态
1. 荷兰楼市价格总体呈稳健上涨趋势。 2025 年第一季度二手房整体价格同比上升 10.9%，新建住宅同比上升 9.3%。独立住宅（Detached house）同比涨幅约 9.2%，阿姆斯特丹约为 6.4%，格罗宁根达 12.9%，北布拉班特省约 11.8%。城堡类高端独立住宅受益于整体回暖和稀缺性的双重支撑，在资金涌入下得以溢价保持。
2. 历史建筑维护面临资金缺口。 超过 63,000 座国家保护建筑中，非居住用途的约有 15% 出现明显衰败迹象。以代尔夫特 Prinsenhof 为例，修缮预算缺口达 €500 万，尽管政府、市政和私人捐赠提供了 €3,800 万元的修复支持，余下 €500 万缺口不再由政府提供。城堡买家须注意维护预算将从私人腰包承担，政府不会额外补充。
3. 国际投资恢复强劲，城堡交易被视为家族财富传承的主要方式。 2025 年荷兰房地产总投资达 €130 亿，2026 年预期继续保持快车道。城堡正被本地和海外买方视为硬资产。
4. NSW 古迹认证税收效益吸引高净值买家。 Herteveld 庄园获得 NSW 认证后，获得遗产与赠与税豁免及转让税豁免，吸引了寻求长期持有和免税传承的买家。
Eligibility & Requirements
Evaluate
I. Advantages
1. 非欧盟公民原则上可购买城堡（但实际需持有居留身份）。 荷兰法律对外国人购买房地产没有国籍性禁令，外国个人与公司可以自由购买住宅和商业地产。大多数购买许可限制并非基于国籍，而是基于土地规划和建设用途。外国买家享有与荷兰公民相同的完全产权权利和法律保护。然而，对非 EU/EEA 公民存在实际挑战：该等人员原则上必须持有有效居留许可（工作居留、家庭团聚居留，短期旅游签证不可），同时需向 Belastingdienst（荷兰税务局）申请 BSN。没有 BSN，即使持有资金也无法签署最终契约。因此，居留许可是在荷兰完成城堡购买的前置硬性条件。
2. 不动产交易成本和费用高度透明，k.k. 价格模式明确。 “kosten koper（k.k.）” 表示买家需额外支付法律附加费，一般为成交价的 4%–6%（包含转让税、公证费、登记费、代理费等）；新建或首次转换时的“v.o.n.” 模式则由卖方承担部分比例。自住房转让税仅 2%（如符合特定青年人/首置条件可豁免）。2026 年投资出租房转让税已从 10.4% 降至 8%，有利于城堡转换为酒店/民宿用途的投资者。
3. NSW 庄园遗产免税和转让税减让是欧洲特有优势。 列入 NSW 登记册（Natuurschoonwet 1928）的庄园和纪念碑，可完全或部分免除遗产税和赠与税，并在特定条件下豁免转让税。NSW 的立法依据由《自然人保护法 1928》与《个人所得税法》《企业所得税法》等组成，系统性地对乡村历史地产的业主进行税务优待。对于经过 NSW 认证的城堡，业主在持有期间可以同时享受多类财产税豁免。
4. 公开透明的土地登记系统（Kadaster）。 Kadaster 提供在线产权索查服务，任何人可调取证书查看抵押、地役权、查封及禁止购买类型。Kadaster 的国家级注册数据保证了登记信息具有决定性法律效力，所有权注册完成是取得有效产权的必备法定条件。城堡类买家可以事先进行详尽的背景产权调查，避免法国和波兰等国上存在的历史性追索隐患。
5. 遗产与赠与税对 NSW 注册城堡完全豁免。 NSW 名录内的城堡继承与赠与税免税待遇具有高度吸引力。这使家族财富以城堡形式平顺代际转移，极大减少遗产清算和税收负担。相反，非 NSW 城堡则按常规累进税率征收。
6. 城堡/庄园商业改造多元化用途潜力大。 荷兰城堡常用于精品酒店、婚礼场地、企业活动中心、文化展览馆、酿酒厂等多用途改造。林堡省的 Kasteel Schaesberg 被作为旅游礼仪目的地销售，规划为“充满活力的遗产景观”。城堡的稀缺性和历史性有助于高溢价运营。
II. Major Risks and Costs
1. 非 EU/EEA 买家受限居留要求——这是购买荷兰城堡的实际最大门槛。 尽管法律层面无国籍限制，但非欧盟/ EEA 买家实际购房过程中必须持有有效居留许可（工作签证、家庭团聚、欧盟蓝卡等），且必须申请荷兰公民服务号码（BSN），否则公证人无法办理公证和土地登记申请。因此，来自欧盟以外的投资人，持有荷兰居留许可是购买资格的法律前提条件。多数中国买家因未提前获得居留面临困难，只能以在荷注册实体（BV）代持，将城堡资产放入公司结构——这将引发年度税务申报复杂性和受外商投资审查的机会成本。短期申根旅游签证不支持任何合法产权登记程序。
2. 城堡存量小、选择受限。 全国仅上千级的城堡，常年公开挂牌仅几十座，买家选择性大大受限。可供投资的城堡资产稀缺，需严格匹配使用方向。
3. 历史保护法规极为严格，Rijksmonument 约束力大。 被列入国家古迹名录的建筑，从屋顶改造、外墙油漆到更换窗户都须经文化遗产机构（Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed）批准。如果任意施工，不仅无税收减免，还被责令恢复原状并处高额罚款，且城堡维修时必须使用传统专业材料和技术，造成成本增加 30%–50%。
4. 翻修和维护成本极高且补贴有限。 对于城堡类古迹，修复必须使用历史工艺、专用砖、石灰砂浆等，令费用飙升。Kadaster 数据显示，仅 Slot Zuylen 一处的脚手架租用每周就需要 €1,600/立面（脚手架多面叠加），整个城堡的修复需要大量传统材料运输和人工，成本远远超出预算。许多业主因维护成本过高而被迫退出市场——荷兰城堡常遇到疏于早期维护，后期费用呈几何级增长）。尽管市政古迹修复拨款最高补贴符合条件费用的 25%（上限 €10,000，对城堡类最高可达 €20,000），但这部分资金相比维修总额杯水车薪，政府未来十年追加预算被暂停提供。
5. 贷款价值比收紧和 FDI 审查。 非居民非欧盟买方申请荷兰城堡级别抵押贷款时，银行通常要求首付达 30%–50%，贷款价值比（LTV）仅 50%–70%。城堡被划为非标资产，令审贷过程缓慢。外资背景由外国公司持股时，BV 公司须披露受益所有人信息，并提交到 AFM 备案，城堡资产存在受欧盟和荷兰外商投资审查的可能。
6. 偏远城堡易形成流动性陷阱。 城堡如果位于偏远乡村（如低人口密度省区），再次挂牌时间以年计算，需较长时间等待合适买家。阿姆斯特丹乌得勒支等城市周边城堡的潜在买家基数较好，而其他非热门省份的城堡可能要面临挂牌两至三年以上才成交的低流动性。
7. 不动产财富税（Box 3）对城堡用作投资目的时产生冲击。 如果城堡被视为投资而非自住，2025 年财富税的计算基础可达未实现总价值的 5.88%，税额 = 假想收益的 36%，每年均需申报且数额相当显著。该税对城堡自住者豁免，但对用作第二居所者或经营者需要提前评估。
I. Advantages
1. 非欧盟公民原则上可购买城堡（但实际需持有居留身份）。 荷兰法律对外国人购买房地产没有国籍性禁令，外国个人与公司可以自由购买住宅和商业地产。大多数购买许可限制并非基于国籍，而是基于土地规划和建设用途。外国买家享有与荷兰公民相同的完全产权权利和法律保护。然而，对非 EU/EEA 公民存在实际挑战：该等人员原则上必须持有有效居留许可（工作居留、家庭团聚居留，短期旅游签证不可），同时需向 Belastingdienst（荷兰税务局）申请 BSN。没有 BSN，即使持有资金也无法签署最终契约。因此，居留许可是在荷兰完成城堡购买的前置硬性条件。
2. 不动产交易成本和费用高度透明，k.k. 价格模式明确。 “kosten koper（k.k.）” 表示买家需额外支付法律附加费，一般为成交价的 4%–6%（包含转让税、公证费、登记费、代理费等）；新建或首次转换时的“v.o.n.” 模式则由卖方承担部分比例。自住房转让税仅 2%（如符合特定青年人/首置条件可豁免）。2026 年投资出租房转让税已从 10.4% 降至 8%，有利于城堡转换为酒店/民宿用途的投资者。
3. NSW 庄园遗产免税和转让税减让是欧洲特有优势。 列入 NSW 登记册（Natuurschoonwet 1928）的庄园和纪念碑，可完全或部分免除遗产税和赠与税，并在特定条件下豁免转让税。NSW 的立法依据由《自然人保护法 1928》与《个人所得税法》《企业所得税法》等组成，系统性地对乡村历史地产的业主进行税务优待。对于经过 NSW 认证的城堡，业主在持有期间可以同时享受多类财产税豁免。
4. 公开透明的土地登记系统（Kadaster）。 Kadaster 提供在线产权索查服务，任何人可调取证书查看抵押、地役权、查封及禁止购买类型。Kadaster 的国家级注册数据保证了登记信息具有决定性法律效力，所有权注册完成是取得有效产权的必备法定条件。城堡类买家可以事先进行详尽的背景产权调查，避免法国和波兰等国上存在的历史性追索隐患。
5. 遗产与赠与税对 NSW 注册城堡完全豁免。 NSW 名录内的城堡继承与赠与税免税待遇具有高度吸引力。这使家族财富以城堡形式平顺代际转移，极大减少遗产清算和税收负担。相反，非 NSW 城堡则按常规累进税率征收。
6. 城堡/庄园商业改造多元化用途潜力大。 荷兰城堡常用于精品酒店、婚礼场地、企业活动中心、文化展览馆、酿酒厂等多用途改造。林堡省的 Kasteel Schaesberg 被作为旅游礼仪目的地销售，规划为“充满活力的遗产景观”。城堡的稀缺性和历史性有助于高溢价运营。
II. Major Risks and Costs
1. 非 EU/EEA 买家受限居留要求——这是购买荷兰城堡的实际最大门槛。 尽管法律层面无国籍限制，但非欧盟/ EEA 买家实际购房过程中必须持有有效居留许可（工作签证、家庭团聚、欧盟蓝卡等），且必须申请荷兰公民服务号码（BSN），否则公证人无法办理公证和土地登记申请。因此，来自欧盟以外的投资人，持有荷兰居留许可是购买资格的法律前提条件。多数中国买家因未提前获得居留面临困难，只能以在荷注册实体（BV）代持，将城堡资产放入公司结构——这将引发年度税务申报复杂性和受外商投资审查的机会成本。短期申根旅游签证不支持任何合法产权登记程序。
2. 城堡存量小、选择受限。 全国仅上千级的城堡，常年公开挂牌仅几十座，买家选择性大大受限。可供投资的城堡资产稀缺，需严格匹配使用方向。
3. 历史保护法规极为严格，Rijksmonument 约束力大。 被列入国家古迹名录的建筑，从屋顶改造、外墙油漆到更换窗户都须经文化遗产机构（Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed）批准。如果任意施工，不仅无税收减免，还被责令恢复原状并处高额罚款，且城堡维修时必须使用传统专业材料和技术，造成成本增加 30%–50%。
4. 翻修和维护成本极高且补贴有限。 对于城堡类古迹，修复必须使用历史工艺、专用砖、石灰砂浆等，令费用飙升。Kadaster 数据显示，仅 Slot Zuylen 一处的脚手架租用每周就需要 €1,600/立面（脚手架多面叠加），整个城堡的修复需要大量传统材料运输和人工，成本远远超出预算。许多业主因维护成本过高而被迫退出市场——荷兰城堡常遇到疏于早期维护，后期费用呈几何级增长）。尽管市政古迹修复拨款最高补贴符合条件费用的 25%（上限 €10,000，对城堡类最高可达 €20,000），但这部分资金相比维修总额杯水车薪，政府未来十年追加预算被暂停提供。
5. 贷款价值比收紧和 FDI 审查。 非居民非欧盟买方申请荷兰城堡级别抵押贷款时，银行通常要求首付达 30%–50%，贷款价值比（LTV）仅 50%–70%。城堡被划为非标资产，令审贷过程缓慢。外资背景由外国公司持股时，BV 公司须披露受益所有人信息，并提交到 AFM 备案，城堡资产存在受欧盟和荷兰外商投资审查的可能。
6. 偏远城堡易形成流动性陷阱。 城堡如果位于偏远乡村（如低人口密度省区），再次挂牌时间以年计算，需较长时间等待合适买家。阿姆斯特丹乌得勒支等城市周边城堡的潜在买家基数较好，而其他非热门省份的城堡可能要面临挂牌两至三年以上才成交的低流动性。
7. 不动产财富税（Box 3）对城堡用作投资目的时产生冲击。 如果城堡被视为投资而非自住，2025 年财富税的计算基础可达未实现总价值的 5.88%，税额 = 假想收益的 36%，每年均需申报且数额相当显著。该税对城堡自住者豁免，但对用作第二居所者或经营者需要提前评估。
Application Process & Advice
suggestion
一、清楚了解荷兰城堡与其他国家的差异性
维度 荷兰 法国、德国等西欧国家 波兰、捷克等中东欧国家
城堡数量 稀缺（约千余座，公开流通极少） 较多（法国约 20,000 座，德国 2.5 万座） 较多（波兰 5,000 座以上）
交易附加成本 4%–6%（低） 高达 8%–12%（高） 2%–6%（极低）
外国买家限制 非欧盟买家必须有居留许可 无限制（不同奥地利/波兰需许可） 波兰非欧盟买家需特别许可；捷克无限制
遗产税优惠 NSW 古迹完全豁免（仅限登记） 法国有条件豁免（需公众开放）、意大利 36%–50% 抵税 波兰直系继承 0%
税收补贴 NSW 豁免；古迹补贴 €1–2 万（金额低） 各地差异大 欧盟资助机会多
荷兰城堡的优势在于交易成本低和遗产税豁免，缺点在于城堡数量稀缺、非欧盟买家居留限制和翻修补贴资金有限。
二、熟悉荷兰特有的“买方成本（k.k.）”标的模式
荷兰所有城堡报价默认附加 k.k.。买家必须额外准备预算涵盖 2% 过户税（二手自住）或 8%（2026 年起二手投资出租）+ 公证费用 €1,000–€2,000 + 土地登记费 + 代理费用等，占总价 4%–6%。相比之下，法国与英国的组合模式附加费更高。
三、确保预审 BSN 并取得居留许可
非欧盟买家申请 BSN 必须持有效居留许可（工作居留或家庭团聚居留，而非短期旅游签）前往税务局办理；BSN 是签署公证契约和进行土地登记的共同前提。欧盟/EEA 公民则无此要求，可凭护照直接申请 BSN。若无法获得居留许可，只能选择在荷成立实体 BV 持有城堡，但在 FDI 背景上面临复杂性和税务成本升级。强烈建议非欧盟买家优先取得合法居留资格，或咨询专业国际律师评估方案。
四、有效利用 NSW 古迹认证的遗产税豁免和转让税减让
申报 NSW 认证需要满足用途开放度、保护条件和遗产价值的法定条件。如果城堡符合 NSW 认证条件，应尽早申请，以获得遗产赠与税和转让税的完全或部分豁免。Herteveld 庄园因 NSW 认证享受重大税收利益。
五、组建专业团队搭配
荷兰城堡交易需要以下角色：
· 荷兰民法公证人（Notaris） ：法律强制角色，负责合同签署认证、Kadaster 登记和反洗钱审查；
· 买方房产中介（Aankoopmakelaar） ：协助议价和尽职调查，熟悉城堡细微差异；
· Rijksmonument 文化遗产专家：指导国家古迹改造审批流程，确保修复不会违法古迹保护策略；
· 税务顾问（Belastingadviseur） ：协助利用 NSW 豁免和财富税调整；
· 银行或贷款顾问：非欧盟居民需要全面申报后获得贷款预审批。
六、Natuurschoonwet 申请简化遗产转移
如果目标是家族传承和遗产税规避，应在购买后尽快申请 NSW 注册。2026 年 NSW 认证有可能变更审批条件，需国税专管员提前介入引导。
购买荷兰城堡流程
荷兰房屋交易严格按照“公证人合同+Kadaster登记”双轨制度执行，产权完成以在 Kadaster 注册为准，全流程为非强制性授信但每一步需要公证人和律师高度参与。流程与法国、英国明显不同——欧盟公民与非欧盟公民所需文件有资格门槛差异。
第一阶段：资金准备、居留与 BSN 申请（4–10 周）
· 欧盟/EEA 公民可凭护照向税务局（Belastingdienst）直接申请 BSN；
· 非欧盟公民须先取得有效居留许可（居留证），凭以此向税务局申请 BSN；
· 确定总预算（购房款 + 附加交易费用约 4%–6% + 翻修预算）；
· 联系买方代理（Aankoopmakelaar）和公证人，提前选择银行或贷款经纪人。
第二阶段：产权尽职调查与搜索城堡（2–8 个月）
· 向 Kadaster（土地登记处）订购产权证（Kadastercertificaat）。审查方是否为合法所有权人，以及是否存在抵押、地役权、查封；
· 通过 Funda 平台或高端代理，寻找城堡挂牌信息；对于城堡，大部分由 NVM 成员中介或专业乡村庄园部门挂售。
· 确保土地性质非敏感保区或军事控制区。
第三阶段：报价与签署预约协议书（Koopovereenkomst）（如适用）
· 买方通过代理发出书面报价，并视卖方接受程度进入谈判；
· 双方签署临时“预约协议”，约定双方责任、成交价、定金（一般为 10%–15%）、条件和尽职调查时间；
· 定金由公证人托管账户保管，卖方违约时须双倍返还；
· 并购入条件一般包括：贷款批准、古迹勘验等。城堡类通常约定较长的尽职调查时限（30–90 天）。
第四阶段：最终合同签署与公证认证
· 双方在公证人办公室签署正式购买契约（akte van levering）；此步骤反洗钱检查后生效。
· 买方支付剩余资金（从 BSN 账户转款），公证人将购房款代为托管，并扣除转让税等代缴；
· 欧盟公民仅需护照 + BSN；非欧盟公民还需居留许可和资金来源证明。
第五阶段：Kadaster 所有权注册（约 2–4 周）
· 公证人将正式契约提交至 Kadaster，买方登记为新的合法所有权人；
· 完成登记后所有权始得正式完成法律转移；
· 获取 Kadaster 产权证书，作为最终所有权证明。
第六阶段：钥匙移交与完成
· 在交接日（一般是在最终注册后），卖方移交空置城堡及钥匙；
· 买方签署接收记录。
Overall Time Frame
Estimated time for each stage
资金准备 + BSN + 居留许可/贷款预批 6–14 周
搜索城堡 + 尽职调查 3–9 个月（城堡挂牌稀缺）
签署预约协议 + 条件核查 2–4 周
最终公证与签约 1–2 周
Kadaster 注册登记 2–4 周
钥匙交付与完成 1–2 周
从首次报价到完成，欧盟买家总耗时约 5–8 个月；非欧盟买家需在前期获得居留许可，总耗时可能长达 12–18 个月甚至以上，居留许可是最大时间变量。
一、清楚了解荷兰城堡与其他国家的差异性
维度 荷兰 法国、德国等西欧国家 波兰、捷克等中东欧国家
城堡数量 稀缺（约千余座，公开流通极少） 较多（法国约 20,000 座，德国 2.5 万座） 较多（波兰 5,000 座以上）
交易附加成本 4%–6%（低） 高达 8%–12%（高） 2%–6%（极低）
外国买家限制 非欧盟买家必须有居留许可 无限制（不同奥地利/波兰需许可） 波兰非欧盟买家需特别许可；捷克无限制
遗产税优惠 NSW 古迹完全豁免（仅限登记） 法国有条件豁免（需公众开放）、意大利 36%–50% 抵税 波兰直系继承 0%
税收补贴 NSW 豁免；古迹补贴 €1–2 万（金额低） 各地差异大 欧盟资助机会多
荷兰城堡的优势在于交易成本低和遗产税豁免，缺点在于城堡数量稀缺、非欧盟买家居留限制和翻修补贴资金有限。
二、熟悉荷兰特有的“买方成本（k.k.）”标的模式
荷兰所有城堡报价默认附加 k.k.。买家必须额外准备预算涵盖 2% 过户税（二手自住）或 8%（2026 年起二手投资出租）+ 公证费用 €1,000–€2,000 + 土地登记费 + 代理费用等，占总价 4%–6%。相比之下，法国与英国的组合模式附加费更高。
三、确保预审 BSN 并取得居留许可
非欧盟买家申请 BSN 必须持有效居留许可（工作居留或家庭团聚居留，而非短期旅游签）前往税务局办理；BSN 是签署公证契约和进行土地登记的共同前提。欧盟/EEA 公民则无此要求，可凭护照直接申请 BSN。若无法获得居留许可，只能选择在荷成立实体 BV 持有城堡，但在 FDI 背景上面临复杂性和税务成本升级。强烈建议非欧盟买家优先取得合法居留资格，或咨询专业国际律师评估方案。
四、有效利用 NSW 古迹认证的遗产税豁免和转让税减让
申报 NSW 认证需要满足用途开放度、保护条件和遗产价值的法定条件。如果城堡符合 NSW 认证条件，应尽早申请，以获得遗产赠与税和转让税的完全或部分豁免。Herteveld 庄园因 NSW 认证享受重大税收利益。
五、组建专业团队搭配
荷兰城堡交易需要以下角色：
· 荷兰民法公证人（Notaris） ：法律强制角色，负责合同签署认证、Kadaster 登记和反洗钱审查；
· 买方房产中介（Aankoopmakelaar） ：协助议价和尽职调查，熟悉城堡细微差异；
· Rijksmonument 文化遗产专家：指导国家古迹改造审批流程，确保修复不会违法古迹保护策略；
· 税务顾问（Belastingadviseur） ：协助利用 NSW 豁免和财富税调整；
· 银行或贷款顾问：非欧盟居民需要全面申报后获得贷款预审批。
六、Natuurschoonwet 申请简化遗产转移
如果目标是家族传承和遗产税规避，应在购买后尽快申请 NSW 注册。2026 年 NSW 认证有可能变更审批条件，需国税专管员提前介入引导。
购买荷兰城堡流程
荷兰房屋交易严格按照“公证人合同+Kadaster登记”双轨制度执行，产权完成以在 Kadaster 注册为准，全流程为非强制性授信但每一步需要公证人和律师高度参与。流程与法国、英国明显不同——欧盟公民与非欧盟公民所需文件有资格门槛差异。
第一阶段：资金准备、居留与 BSN 申请（4–10 周）
· 欧盟/EEA 公民可凭护照向税务局（Belastingdienst）直接申请 BSN；
· 非欧盟公民须先取得有效居留许可（居留证），凭以此向税务局申请 BSN；
· 确定总预算（购房款 + 附加交易费用约 4%–6% + 翻修预算）；
· 联系买方代理（Aankoopmakelaar）和公证人，提前选择银行或贷款经纪人。
第二阶段：产权尽职调查与搜索城堡（2–8 个月）
· 向 Kadaster（土地登记处）订购产权证（Kadastercertificaat）。审查方是否为合法所有权人，以及是否存在抵押、地役权、查封；
· 通过 Funda 平台或高端代理，寻找城堡挂牌信息；对于城堡，大部分由 NVM 成员中介或专业乡村庄园部门挂售。
· 确保土地性质非敏感保区或军事控制区。
第三阶段：报价与签署预约协议书（Koopovereenkomst）（如适用）
· 买方通过代理发出书面报价，并视卖方接受程度进入谈判；
· 双方签署临时“预约协议”，约定双方责任、成交价、定金（一般为 10%–15%）、条件和尽职调查时间；
· 定金由公证人托管账户保管，卖方违约时须双倍返还；
· 并购入条件一般包括：贷款批准、古迹勘验等。城堡类通常约定较长的尽职调查时限（30–90 天）。
第四阶段：最终合同签署与公证认证
· 双方在公证人办公室签署正式购买契约（akte van levering）；此步骤反洗钱检查后生效。
· 买方支付剩余资金（从 BSN 账户转款），公证人将购房款代为托管，并扣除转让税等代缴；
· 欧盟公民仅需护照 + BSN；非欧盟公民还需居留许可和资金来源证明。
第五阶段：Kadaster 所有权注册（约 2–4 周）
· 公证人将正式契约提交至 Kadaster，买方登记为新的合法所有权人；
· 完成登记后所有权始得正式完成法律转移；
· 获取 Kadaster 产权证书，作为最终所有权证明。
第六阶段：钥匙移交与完成
· 在交接日（一般是在最终注册后），卖方移交空置城堡及钥匙；
· 买方签署接收记录。
Overall Time Frame
Estimated time for each stage
资金准备 + BSN + 居留许可/贷款预批 6–14 周
搜索城堡 + 尽职调查 3–9 个月（城堡挂牌稀缺）
签署预约协议 + 条件核查 2–4 周
最终公证与签约 1–2 周
Kadaster 注册登记 2–4 周
钥匙交付与完成 1–2 周
从首次报价到完成，欧盟买家总耗时约 5–8 个月；非欧盟买家需在前期获得居留许可，总耗时可能长达 12–18 个月甚至以上，居留许可是最大时间变量。